Perdita della proprietà, In quali situazioni può verificarsi, secondo la legge?

In base alla legge italiana, la perdita del diritto di proprietà può verificarsi attraverso diverse modalità, riconducibili a decisioni del titolare, azioni di terzi o eventi naturali

Il diritto di proprietà è garantito dalla Costituzione e dal Codice Civile, ma esistono situazioni chiare in cui può essere perso, sia per volontà del proprietario, sia per effetto della legge o per intervento dello Stato. La soluzione per recuperare il diritto risiede in una reazione rapida e nell’uso corretto dei canali legali. Scopri nell’articolo cosa significa perdere il diritto di proprietà, quando ciò accade e come è possibile riottenerlo.

Che cos’è il diritto di proprietà?

Il diritto di proprietà è uno dei diritti fondamentali riconosciuti e tutelati dallo Stato rumeno. Si tratta di un diritto espressamente sancito dalla Costituzione e dettagliato nel Codice Civile. In pratica, è la base giuridica dell’idea di possedere un bene, ovvero ciò che appartiene a voi e su cui nessuno può interferire senza una base giuridica.

La Costituzione della Romania, all’articolo 44, afferma chiaramente che “i diritti di proprietà, così come i crediti nei confronti dello Stato, sono garantiti”. Qui si afferma anche che nessuno può essere espropriato se non per una causa di pubblica utilità, stabilita secondo la legge, e con un equo e preventivo indennizzo. Questa formulazione non è casuale: dimostra che la proprietà è protetta, ma non è assolutamente intangibile, esistono situazioni eccezionali in cui può essere limitata.

La definizione giuridica del diritto di proprietà figura nel Codice civile, all’articolo 555, che recita: “la proprietà è il diritto del titolare di possedere, utilizzare e disporre di un bene in modo esclusivo, assoluto e perpetuo, nei limiti stabiliti dalla legge”.

In altre parole, la legge riconosce il diritto di possedere il bene, di utilizzarlo a proprio piacimento e di disporne – venderlo, donarlo, lasciarlo in eredità. Allo stesso tempo, tuttavia, sottolinea che tutti questi attributi sono esercitati “nei limiti stabiliti dalla legge”. Questa formulazione è essenziale per comprendere perché e come, in determinate condizioni, può verificarsi la perdita della proprietà.

Quando può verificarsi la perdita della proprietà

In pratica, la perdita del diritto di proprietà si verifica in diverse situazioni concrete, alcune relative alla volontà del proprietario, altre conseguenti a procedimenti legali avviati da terzi o dallo Stato. Sebbene per il proprietario possa sembrare un abuso, dal punto di vista giuridico si tratta di meccanismi espressamente previsti dalla legge.

La situazione più semplice e comune è la perdita volontaria della proprietà, mediante vendita, donazione o permuta. Quando si firma un contratto di compravendita autenticato da un notaio e il nuovo proprietario viene iscritto nel registro fondiario, la proprietà si estingue e viene trasferita all’acquirente. Lo stesso avviene con le donazioni o le permute di beni. Si tratta di una perdita autoinflitta.

È una situazione molto più delicata la perdita della proprietà attraverso il pignoramento. Se avete debiti non pagati – sia verso la banca, verso un privato o verso lo Stato – e il creditore ottiene un titolo esecutivo, l’ufficiale giudiziario può avviare un procedimento esecutivo.

Ciò può comportare il sequestro dei beni e, in ultima analisi, la vendita della proprietà all’asta pubblica. Quando l’immobile viene aggiudicato e registrato a nome dell’acquirente, il proprietario originario perde la sua proprietà. La legge lo consente per tutelare il diritto del creditore di recuperare il proprio credito.

Un altro caso importante è l’espropriazione per motivi di pubblica utilità. Lo Stato può espropriare proprietà private quando si tratta di realizzare opere di interesse pubblico, come autostrade, ferrovie, reti di servizi pubblici o altri progetti infrastrutturali. Ciò avviene sulla base della legge e con l’obbligo di concedere un indennizzo equo e preventivo. La Costituzione rumena prevede espressamente questa possibilità, proprio per consentire lo sviluppo di progetti pubblici, ma senza violare arbitrariamente i diritti dei proprietari.

La perdita della proprietà può verificarsi anche a seguito della rivendicazione della proprietà da parte del vero proprietario. Si tratta di situazioni che si verificano soprattutto in caso di successioni incomplete, atti falsi o vendite effettuate da persone che, di fatto, non avevano il diritto di alienare il bene. Se il tribunale ritiene che il titolo di proprietà sia nullo o che il venditore non fosse il proprietario, può ordinare la restituzione della proprietà al legittimo proprietario e voi perdete la vostra proprietà.

Un altro esempio è anche la diseredazione. Il Codice Civile prevede che l’erede possa accettare o rinunciare alla successione. Se scegli di rinunciare, la legge ti tratta come se non fossi mai stato un erede e qualsiasi diritto su quei beni viene perso definitivamente.

Cause che portano alla perdita della proprietà

Oltre alle situazioni più note, la legislazione rumena prevede anche altre cause che possono determinare l’estinzione del diritto di proprietà. Alcune di esse sono meno note, ma hanno effetti altrettanto gravi.

Una di queste è l’usucapio, nota anche come prescrizione acquisitiva. Se una persona possiede un immobile in modo continuativo, pubblico e a nome del proprietario per un lungo periodo – 10, 20 o 30 anni, a seconda della situazione – può acquisire il diritto di proprietà per effetto di legge. In questo caso, il proprietario originario perde il suo diritto, anche se era in possesso dei documenti, perché la legge tutela la stabilità dei rapporti giuridici e il possesso prolungato.

Un’altra causa è la confisca, disposta dal tribunale penale. Se il bene proviene dalla commissione di un reato o è stato utilizzato per commetterlo, il tribunale può disporre la confisca speciale o estesa. Ciò comporta la perdita definitiva del diritto di proprietà, senza indennizzo, essendo una sanzione penale.

Il diritto di proprietà si estingue anche in caso di distruzione totale del bene. Se l’edificio è completamente distrutto, ad esempio a seguito di un incendio o di un terremoto, e non esiste più fisicamente, la proprietà non ha più un oggetto e quindi cessa.

Esistono anche situazioni legate alla fusione o all’unione di terreni, a seguito di alcune operazioni catastali o di alcuni progetti pubblici. In questi casi, il vecchio diritto di proprietà può essere estinto, essendo sostituito da un altro diritto, alle condizioni stabilite dalla legge.

Inoltre, la cancellazione del titolo di proprietà è una causa comune, soprattutto nelle controversie fondiarie. Se il tribunale ritiene che il titolo sia stato rilasciato illegalmente, in violazione della legge, può ordinarne la cancellazione e la persona in questione perde la proprietà.

Cosa è importante fare quando si perde la proprietà

In molte situazioni esistono rimedi legali, ma è essenziale reagire rapidamente. Innanzitutto, è necessario capire esattamente come e perché si è persa la proprietà. Si tratta di un pignoramento, di un’ordinanza del tribunale, di un’espropriazione, di una cancellazione del titolo? Senza questo chiarimento, non è possibile sapere quale procedura seguire.

Successivamente, a seconda della situazione, è possibile formulare:

• ricorso contro l’esecuzione, se si tratta di un’esecuzione forzata;
• azione di annullamento, se l’atto è nullo;
• azione di rivendicazione, se il bene è stato trasferito a qualcun altro senza diritto;
• ricorso contro la decisione di espropriazione, se il risarcimento è errato.

La legge prevede scadenze rigorose, a volte di 15 o 30 giorni, motivo per cui è importante agire rapidamente.

Anche quando il bene non può essere recuperato, in molti casi si ha diritto a un risarcimento. L’espropriazione senza equo indennizzo, ad esempio, può essere impugnata anche dinanzi alla Corte europea dei diritti dell’uomo.

Un aspetto non trascurabile è la verifica della situazione catastale e del registro fondiario. Errori di tabulazione, sovrapposizioni di terreni o vecchi documenti non corretti possono portare all’apparente perdita della proprietà, una situazione che può essere sanata attraverso la procedura di rettifica.

Infine, ma non meno importante, si consiglia di contattare un avvocato specializzato in diritto immobiliare, successioni o pignoramenti. In pratica, molti diritti perduti vengono recuperati proprio perché la procedura non è stata seguita correttamente o perché ci sono vizi nascosti nei documenti legali.